Asunto-osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiöasetuksen löydät täydellisenä oikeusministeriön ylläpitämästä Finlex-sivustosta.

Jos osakkeenomistaja on muuttanut jonkin huoneiston käyttötarkoitusta, yhtiö ei vastanne muuttuneen käyttötarkoituksen vaatimista rakenteista. Esimerkkinä voi olla entiseen vaatehuoneeseen rakennettu sauna, jonka vedeneristykset pettävät ja kosteutta pääsee rakenteisiin. Koska kysymyksessä ei ole alun perin ollut kostea tila, yhtiön ei tarvitse rakentaa sitä nykyiset vedeneristysnormit täyttävään muotoon. Yhtiöllä on oikeus lain mukaan suorittaa välttämätön korjaustyö, joten yhtiö voi kuivattaa rakenteet vaurioiden minimoimiseksi. Koska kysymyksessä on jälkikäteen rakennettu tila, osakas vastaa viime kädessä korjauskustannuksista.

Helsingin HO 4.4.2001 nro 915 ”Osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon oli ennen nykyistä osakkeenomistajaa rakennettu suihkutila siten, että vedeneristys oli tehty puutteellisesti. Osakas velkoi kosteusvauriokorjauskustannuksia asunto-osakeyhtiöltä. Hovioikeus katsoi, että huoneistoihin alun perin samantasoisena rakennetun lattiakaivottoman wc:n muuttaminen toisenlaista rakennustapaa edellyttäväksi suihkutilaksi oli merkinnyt muutöstyön kohteena olevan tilan käyttötarkoituksen olennaista muuttumista. Yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta ei voinut päätellä, että 1900-luvun alkupuolella rakennetussa kerrostalohuoneistossa olisi ainakaan alun pitäen ollut suihkutilaa ja kylpyhuonetta. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen, jolla osakkaan velkomiskanne hylättiin lukuun ottamatta rakenteiden kuivauskustannusta koskevaa vaatimusta.”

Osakkeenomistaja kantaa lähtökohtaisesti itse riskin lisäyksistä, jotka hän lakiin perustuvan suhteellisen laajan muutostyöoikeutensa perusteella huoneistossa toteuttaa. Tämä on ymmärrettävää, koska yhtiöllä ei juuri ole käytännössä mahdollisuuksia esimerkiksi rajoittaa osakkeenomistajan toteuttamia asumisen tason kohottamiseen tähtääviä muutostöitä. Yhtiön kunnossapitovastuu ulottuu pääsäännön mukaan vain siihen tasoon, jolla korjattava kohde saatetaan alkuperäiseen tai yhtiön muutoin rakennuksen elinkaaren aikana toteuttamaan tasoon, lisäkustannuksia aiheuttavien huoneistokohtaisten lisäysten jäädessä osakkeenomistajan vastattaviksi

”Asunto-osakeyhtiön suorittaessa rakennuksessaan vesi- ja viemärijohtojen uusimistöitä se oli joutunut purkamaan ja saattamaan ennalleen A:n teettämät tiiliseinärakenteet ja muovikaton, joiden peittäminä vaihdetut putket olivat olleet. Kun sanotunlaisista erikoisrakenteista aiheutuneen kustannuksen oli yleensä katsottava kuuluvan osakkaan eikä yhtiön vastattaviin, HO velvoitti A:n korvaamaan yhtiölle sanottujen rakenteiden uusimiskustannukset.”

”Huoneiston aikaisempi omistaja oli asunto-osakeyhtiön tieten ja suostumuksella rakentanut lisätilaa huoneistonsa pohjakerrokseen ottamalla käyttöön rakennuksen alta tilaa, joka oli alun perin tarkoitus jättää kaivamattomaksi alustatiloiksi. Kysymys oli lisätilassa myöhemmän osakkeenomistajan omistusaikana ilmenneiden vesivahinkojen korjausvelvollisuudesta, joiden oli katsottava johtuneen lisätilan hyvän rakennustavan vastaisesta rakentamisesta.

Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiö ei vastaa osakkeenomistajan seuraajaa kohtaan sellaistenkaan aikaisemman osakkeenomistajan osakashallinnassa olleissa tiloissa tekemien virheellisten lisärakenteiden korjaamisesta, joista yhtiö muutoin lain nojalla vastaisi. Lisärakentamisen suorittanut osakkeenomistaja ei voinut siirtää seuraajalleen parempaa oikeutta yhtiötä kohtaan kuin hänellä itsellään on ollut.”

Teksti julkaistu alunperin Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen tiedotteessa 5/2003.

”Asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen eräässä huoneistossa oli rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä. Tästä aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut. Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan maksettavaksi.

KKO katsoi ratkaisussaan, että oli riidatonta, että A:n huoneiston lattian uusiminen on johtunut yhtiön vastuulla AOYL 78 §:n mukaan olleiden rakennevirheiden korjaamisesta ja että yhtiö on sen vuoksi sinänsä ollut velvollinen kustannuksellaan kunnostamaan myös lattian. Yksittäisten osakkeenomistajien toteuttamien muutosten vuoksi yhtiön huoneistot voivat kuitenkin varustelultaan huomattavastikin poiketa sekä toisistaan että yhtiön alunperin kustantamasta tasosta. Koska osakkenomistajalla lain mukaan on muutostyöoikeus, oli korkeimman oikeuden mukaan perusteltua lähteä siitä, että osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eikä yhtiölle.

Vaikka korjaustöiden tarve huoneistossa sinänsä johtuisi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu siten osakkeenomistajaan siltä osin kuin huoneiston ennallistaminen siinä toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhtiön kannalta merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia. Tällöin huoneiston erityisvarustelun saattaminen entistä vastaavaan tilaan edellyttää, että osakkeenomistaja vastaa itse mainitunlaisista lisäkustannuksista. Yhtiön osallistuminen vahinkoriskiin siltä osin kuin se edellä todetuin tavoin kuuluu osakkeenomistajalle ei olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista.

KKO totesi lisäksi, että yhtiön ja osakkeenomistajan välisen riskinjaon kannalta ei ole merkitystä sillä, onko kyseinen erityisvarustelu asennettu huoneistoon nykyisen vai jonkun edeltävän osakkeenomistajan hallinta-aikana ja onko osakkeenomistaja selvillä siitä, että varustelu ei kuulu huoneiston alkuperäiseen sisustukseen, vaan on tehty asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitetun muutosoikeuden perusteella (ks. KKO 1991:160). Ratkaisevaa on, onko huoneiston varustelu tällaisten muutosten vuoksi muista huoneistoista sillä tavoin poikkeava, että tällä seikalla on olennaista merkitystä ennallistamisesta aiheutuvien kustannusten kannalta.

Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, ettei asunto-osakeyhtiö ole velvollinen vastaamaan A:n omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista, yhtiön kanteessa tarkoitetuista lisäkustannuksista.”